皇姐问房|济南CBD、南部楼盘涨幅大是个例，不代表整个市场

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 李庆斌

住房大小事，皇姐帮您问！4月22日，齐鲁晚报·齐鲁壹点重磅推出房产观察和住房服务直播节目《皇姐问房》。节目第一期聚焦：济南的房价涨了吗？围绕以上话题，首期节目邀请济南市房地产业协会执行副会长李刚、齐鲁晚报·齐鲁壹点资深楼市观察员刘万新做客直播间，共同交流探讨。节目上，嘉宾对CBD片区和南部片区改善盘的价格变化进行解析。

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者调研发现，济南部分片区出现了改善盘价格的较明显上涨，CBD片区内有项目从去年开盘时的30000元一平左右，逐步上涨到了32000元一平，近期还在酝酿继续上调单价。而在南部片区，鲁能的多个高端改善洋房产品一度出现了开盘即清盘，认筹却最终选不到房的情况。

CBD片区和鲁能南部产品的热度背后是什么？齐鲁晚报·齐鲁壹点资深楼市观察员刘万新在节目中分析，这两个地方的楼盘项目销售到后期，供应量减少，楼盘便选择涨价。“例如CBD在开发初期，片区内有多个项目在售，如万科大都会、龙湖天璞、绿地IFC、华润等项目。但随着多个项目售罄，目前片区内的房源有限，所以个别项目的尾盘会适当涨价，不代表市场。”

刘万新分析，南部个别楼盘，如鲁能洋房产品，由于房源少，同时片区内就近改善的需求比较大，所以出现了一定的热度，价格比较高。华润公元九里项目，前期以价换量，现项目进入中后期销售阶段，且需要营利，因此选择了涨价。“相比当时的拿地价，华润的项目目前的售价也只是微利，也算是正常。”

济南市房地产业协会执行副会长李刚说，早在2018年预判时，就曾预判南部片区住宅最先降价，且该片区也是最早走出市场低谷的区域。现阶段南部片区房价处在平衡后的恢复阶段，像南部的华润项目就处在恢复阶段。

李刚说，鲁能自2014年就深耕南部片区，周边学校、医疗、商业等配套丰富，且已积累一定购房者。另外，项目房源已不多，后续出售的产品多为项目中最优质的产品，因此价钱会有所提升。CBD片区因本身定位就不是住宅区，所以住宅体量小，剩余房源不多。

“CBD片区的住宅产品已经是卖到最后了，片区本身在济南有一定的稀缺性，这个片区的房价确实在上涨。”李刚表示，购买CBD片区的人群多数是高端客群，这部分人对价格并不敏感，购房时有自己的价值判断。

李刚说，济南的南部片区和CBD片区房价的上涨，只是个别单盘上涨，并没有带来线或面的增长。它们的上涨和楼盘本身的独特优势有关，如南部区域，华润、鲁能售价上涨，很难辐射到文庄片区的楼盘。