商品住宅一年卖了8万余套，均价13074元

2019年济南市新建商品住房市场和全国其他城市一样，呈现下行回归态势，市场进入理性调整期，供求量虽保持相对稳定，但价格出现一定回调。城区周边区域项目价格下调幅度较大，降价幅度在15%左右，主城区的项目价格虽有下调但空间相对较小。

2019年新建商品房销售情况

2019年，新建商品房销售19.09万套，面积共计1517.31万平方米，同比下降0.61%，均价为11902.73元/㎡，同比增长2.49%。从2019年销售情况看，济南市房地产市场虽然出现明显降温，在保持一定市场规模的同时，住房价格实现了平稳回调，整体保持平稳态势。房地产市场以刚性需求、改善需求为主，销售占比超过80%。重点来看商品住宅、办公、商业用房销售情况。

2019年济南市各物业类型销售套数

根据数据分析，商品住宅销售市场有一定下滑，购房者观望气氛加剧，特别是二手房置换量下降，影响到部分改善型需求购买能力。

2019年济南市各物业类型销售面积 

根据数据分析，济南商品住宅区域分化不均衡。张马、雪山、唐冶等部分区域竞争激烈，区域内大多为2017年以后高价拿地项目，因土地成本较高，价格竞争激烈，加剧了高价拿地房企的经营难度；但有部分大体量低价拿地项目，因能保证一定利润空间，有降价促销现象。

2019年济南市各物业类型成交均价 

根据数据分析，济南2019年商品住宅的均价是13074.44元/平米。住宅价格特征明显，1.3万元左右的主流销售产品受价格回归影响较大，2万元左右中高端产品市场较为稳定，未出现大幅降价促销现象。

2019商品房库存情况

截至2019年12月31日，济南市新建商品房库存量为51.88万套，面积3126.46万平方米，同比增长41.37%。重点来看，住宅、办公写字楼、商业用房数据。

2019年济南市各物业类型库存套数

其中住宅9.82万套，面积1325.68万平方米，同比增长35.17%，去化周期约为15.8个月；办公写字楼2.70万套，面积293.91万平方米，同比增长15.5%，去化周期约为41.1个月；商业用房1.47万套，面积237.28万平方米，同比增长7.97%，去化周期约为39.0个月。

2019年济南市各物业类型库存面积  

针对2019年济南房地产市场数据，济南市房地产业协会预判2020年市场走势有三方面。一是房地产市场整体走势仍保持平稳，呈现平稳回调的态势；二是库存结构逐渐优化，供需矛盾进一步缓解；三是由于2017年以来，济南市住宅用地出让价格普遍较高，楼面价加配建成本，基本接近市场销售价格，市场存在规模萎缩和土地储备不足的可能性。 

（壹点智库 地产研究中心）