如何持续推进城市更新行动，山东积极探索模式路径

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇

中共中央办公厅、国务院办公厅近日印发《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》），为打造宜居、韧性、智慧城市提供指引。近年来，山东积极推进城市更新行动，探索适合山东实际的城市更新模式路径，推进城市更新“十大工程”建设，在今年住房和城乡建设部发布的城市更新典型案例（第二批）中，山东有4个项目入选。

省级层面

初步形成“1+N+X”政策体系

《意见》是指导实施城市更新行动的纲领性文件，部署了加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化八项主要任务。在5月20日举行的国新办新闻发布会上，住房城乡建设部副部长秦海翔介绍，《意见》充分考虑地方实际，将前期实践经验和改革成果上升为制度安排，对持续推进城市更新行动作出了系统全面部署。

山东近年来积极推进城市更新行动，逐步完善政策规划。省级层面初步形成“1+N+X”的政策体系：“1”是省政府办公厅《山东省城市更新行动实施方案》，“N”是片区综合更新改造、城中村改造、城镇老旧小区改造、建筑和市政基础设施领域设备更新等多个方案，“X”是城市更新项目审批服务、专项规划编制、既有建筑改造消防审验、片区（单元）策划方案编制等配套政策、技术导则。各市均出台了城市更新综合性政策，9市正式发布了城市更新专项规划。

2023年，山东省人民政府办公厅印发《山东省城市更新行动实施方案》，将老旧片区综合改造、老旧住区宜居改造、老旧厂区（建筑）转型提质、公共服务设施补短板、市政公用设施网建设、公共空间营建提升、历史文化保护传承、建筑领域节能降碳、城市安全韧性增强、智慧化改造提升“十大工程”作为城市更新主要任务。

2024年已开工改造老旧小区70万户

加装电梯1551部

威海市环翠区峰泉社区25栋楼的816户居民在2024年迎来了老旧小区改造。改造前，这个30年前建成的小区停车位不足、污水管道老化堵塞、道路破损、线缆杂乱、电动车充电不方便。而今，小区道路进行了更新，车行路面拓宽，固定停车位由原先的144个增加到了157个，另外还增加了112个临时停车位。同时，增设了电动自行车充电桩、电动汽车充电桩；楼道内安装了无障碍折叠座椅，方便行动不便的居民临时休息。改造后，社区历史文化墙画上了老杏花村、老啤酒厂主题，这是社区的共同记忆。住得好也要玩得好，依托塔山山系建设的峰泉社区“慢行登山街”，已成为休闲走山网红打卡地。改造后的小区运营也进行了升级，推行“社企联办 居民自治”红色物业模式，增加安防摄像、应急广播、电子巡更、楼宇门禁等智慧设施，老社区的物业管理有了新智慧。

威海市环翠区峰泉社区进行老旧小区改造时安装了楼道休息无障碍折叠座椅

记者了解到，2024年，山东抓实老旧小区“山东三个革命”，开工改造70万户，加装电梯1551部。今年山东将全面完成2000年底前建成的老旧小区改造任务，新开工改造844个、13.7万户，由“改房子”向“改生活”迈进。同时，引导居民自主进行家装厨卫“焕新”、建筑门窗改造等。

16市均已纳入

国家城中村改造政策支持范围

《意见》明确加快实施群众改造意愿强烈、城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的城中村改造项目。

去年，济南CBD最后一个城中村姚家新村启动拆迁，记者探访时看到，一栋自建房设在天井的楼梯仅使用铁架搭建，二三楼的护栏也是铁制。下雨时，住户们要趟着天井的积水，淋雨爬湿滑的铁楼梯。以改善群众居住条件为出发点，济南大力推进城中村改造，去年实施的51个城中村改造项目有序高效推进。

目前，山东16个设区市都已纳入国家城中村改造政策支持范围，2024年，济南、青岛、淄博、烟台、临沂5个市的211个项目纳入国家政策支持范围。全省开工城中村改造安置住房30.7万套，开工率105.1%。在资金方面，2024年，山东共争取中央城中村改造专项补助10.4亿元、城中村改造专项借款692.1亿元，居全国前列。

城中村之外，城市老火车站在城市发展和居民生活中发挥着多重重要作用，不仅是交通枢纽，还是城市窗口。《意见》鼓励推动老旧火车站与周边老旧街区统筹实施更新改造。

在淄博，曾经的火车站，住宅大多建于二十世纪七八十年代，部分房屋破旧，道路不通畅，环境卫生差。 淄博市火车站南广场城市更新项目通过新建80万平方米安置房，配建学校、幼儿园、公交枢纽、城市道路、各类雨污水配套设施和综合管廊，打造3.5公里猪龙河沿河景观带，把片区打造成为了集综合交通枢纽、商贸流通、信息服务及生活配套于一体的高品质“城市客厅”。

修旧如初活化利用

保护城市历史文化

《意见》要求落实“老城不能再拆”的要求，全面调查老城及其历史文化街区，摸清城镇老旧小区、老旧街区、老旧厂区文化遗产资源底数，划定最严格的保护范围。同时，要求建立以居民为主体的保护实施机制，推进历史文化街区修复和不可移动文物、历史建筑修缮，探索合理利用文化遗产的方式路径。

济南上新街坚持修旧如初 齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 孟杰摄

今年“五一”，迎来“上新”的济南上新街让老住户们找到了曾经留在父辈照片里的记忆。这条北起泺源大街，南接文化西路的短街，已走过了120年，曾经商贾云集，名流荟萃，保留了老舍故居、方荣翔故居等12处名人故居、22处特色民居院落，还有10处历史建筑，6处文保建筑，中西文化交融、传统建筑与新式建筑交错。济南城发集团与市中区政府合作推动片区城市更新，在城市更新中，这处历史文化街区首先确定的原则就是保护：坚持最小干预、修旧如初，保持“原材料、原形制、原工艺、原结构”。项目方还深度挖掘上新街在地文化，推动“产”“商”“旅”深度融合。坚持“小规模、渐进式”的“微更新”，山东涌现出济南古城片区，青岛大鲍岛文化街区，聊城市米市街、大小礼拜寺街历史文化街区等一批保护传承城市历史文化的城市更新项目。

在推进历史文化保护传承方面，2024年山东已全面落实部门向本级党委专题报告制度，制定历史文化街区和历史建筑活化利用项目准入正负面清单，出台历史建筑利用、修缮标准导则，20座名城、49座名镇、71个名村、60片街区实现规划全覆盖，2187处历史建筑挂牌率、建档率100%。

作为工业大省、文化大省，山东散落的一处处工业遗存见证了我国工业化进程和经济结构转型，承载着城市的历史记忆和文化积淀。推进老旧厂区更新，在留下工业遗产的同时，引入新兴业态，山东涌现出了诸多深挖老旧厂区城市记忆的更新项目。

图片来自济宁市住建局官微

潍坊完整保留和修缮了坊茨小镇；邹城市通过“修复＋新建”的方式，将曾经的明星企业山东鲁南铁合金厂打造成了铁合金1971工业遗址公园，利用原厂内的硅钙肥仓改造的网红咖啡厅、城市会客厅，让老厂区重新焕发出时尚气息，带动了公园周边餐饮、休闲娱乐等业态持续增长；天桥区成丰面粉厂修缮后成了“1922电竞新媒体产业园”，地上7栋建筑打造成为电竞新媒体中心、潮流街区、众创空间等多功能空间载体；历城区华龙路的花鸟虫鱼市场成了“579百工集”，以新兴业态改造提升老旧商圈，这里成为以设计师和美术馆为主导，以书店、手作、机车、小众运动、舞蹈等各类兴趣团体为辅的多元化文化街区。

一块地满足多种需求

积极探索土地分层出让

《意见》要求在建立健全城市更新实施机制，完善用地政策，建立房屋使用全生命周期安全管理制度，健全多元化投融资方式等6方面加强支撑保障措施。

图片转自大众新闻

在人流密集、新增用地有限的城区，更新从哪里找增量？《意见》鼓励推进建设用地使用权在土地的地表、地上或者地下分别设立。记者了解到，入选了住房和城乡建设部发布的城市更新典型案例（第二批）的济南高新区舜泰广场智慧停车项目，就创新采用土地分层出让模式，发挥了更大的土地利用效益。地块地上部分使用权按照体育用途划拨给行业主管部门，地下部分按商业用途进行挂牌出让，有效利用了地下空间。建成18年，常驻办公人群增至近10万的舜泰广场迎来体育场翻新，成了包含足球场、运动跑道、网球场、篮球场、笼式足球场及健身设施的开放式体育公园，而地下则新增了1000多个车位，缓解停车难题的同时，实现了商业运营。

同样采用地上地下分离的模式建设的还有聊城市东昌路绿色低碳改造项目。该项目有效利用沿线学校操场的地下空间建设了停车设施，成为运营收入之一。除停车收入外，项目充分利用金融机构支持城市更新和绿色低碳项目的政策，争取政策银行和商业银行综合授信，挖掘出碳交易、节能收益、地源热泵、充电设施、光伏发电、广告位等盈利点，实现了项目内投资和收入自平衡。

以片区形式综合更新

肥瘦搭配算大账吸引社会力量参与

济南市商河县银桥城市更新项目，更新前房屋多建成于二十世纪八九十年代，业态老化、产权混乱、功能不齐全、配套不完善、安全隐患多，项目改造老旧建筑87.77万平方米，拆迁9.64万平方米，新建住宅及数字经济展示中心、科创大厦等商业建筑19.24万平方米，引入酒店、文创、体验、电商、展示、总部经济等各类产业，实现腾笼换鸟，为原一棉厂建设商业安置，实现了不良资产变优质资产，每年实现稳定出租收益约100万元。项目实施过程中保留了原有的部分肌理、街巷、路名等城市记忆，城市历史得以更好地传承。同时，优化住房供给，打造高品质的住宅产品，赢得了较好市场反响。项目通过肥瘦资源搭配、联动开发，为自平衡创造条件。

济南鼓励社会力量参与城市更新建设运营，在历城区洪楼城市更新项目中，通过股权合作的模式，与社会投资人成立合资公司作为项目的实施主体，双方同股同权，蹚出了融资新路径。

山东推动以片区形式进行综合更新，以片区调查评估为基础，全面摸清存在的矛盾问题和有利条件，进行统一规划、整体设计，提升统筹能级、平衡投入产出。根据更新区域交通、环境、公共服务等核心资源优势，分TOD（交通）、EOD（环境）、SOD（服务）等方式进行引导。对更新的优质地块，建设高品质住宅，补齐设施短板，打造宜居宜业生活空间。2024年实施160个片区综合更新改造项目，完成投资817亿元，实现“里子、面子”“空间、业态”同步焕新。