导语

“五一”小长假,各大商场纷纷促销,而济南泉城路百盛商场却让前来“淘宝”的市民大跌眼镜。百盛商场内八成商户已撤柜,服务台称5日将关店。刚落地省城两年便匆匆撤出,是商场定位不准?是电商冲击导致?是竞争太过激烈?电商抢走中端群体,万达和恒隆吸引年轻消费者,银座和贵和积累大量高端客户,三方夹击下,百盛的尴尬不言自明。

百盛PK贵和
    山东当地百货品牌一直居于强势,也是百盛商场难以立足的原因。比如银座、贵和等当地品牌从起步、经营到品牌招商都早于百盛。这样百盛在资源和网络方面就要花更大的功夫,突破原有品牌的难度就更大。 “贵和卡发售量很大,保留了绝大部分有经济实力的消费群。一般买高端产品,济南市民习惯去贵和、银座。”山东世联怡高物业顾问有限公司客户与策略资源部一位研究员说。 

百盛PK恒隆

    在电影院跟爱人看电影、和家人朋友去餐厅吃饭、带着孩子去游乐场玩游戏,这是电商如何发展也无法代替的功能。这些业态目前在商场中的占比越来越大,成了推动商场发展最强的力量。恒隆在近400个店铺中,服装品牌占比不足4成,而休闲娱乐餐饮等店面的占比接近3成。从开业到现在,其实已经有过一些调整,有一些服装品牌退出,当然也有加入的,但是服装占比整体在下降,休闲餐饮占比在提升。业内一般认为的购物中心购物、餐饮、娱乐占比为5:2:3的黄金比例正在被打破,1:1:1成为新的模式。 

百盛PK世贸
    随着世茂国际广场入驻,金街的东西部“温差”正在减少;而百盛的退出,让本就没有大体量的金街北侧更显冷清。 世茂国际广场的开业,让形势发生了变化。业内认为,“以后逛泉城路,东边就热闹了”。与之相对应的是,泉城路南北两侧冷热不均却进一步加剧。 “我们自己都没有底气。”说起经营难以为继的原因,济南百盛一位管理人员对记者说道, “世茂20万平米,我们只有3.3万平米,做不了Shopping Mall。” 

    经过4年多的发展,济南商业地产也进入了相对平稳的发展轨道,不过也带来了4年涨不了1000元的尴尬。“两极分化”也是济南商业地产的另一个显著特征,目前东西销售均价相差近3倍。

    四年涨了不到1000元。据悉,2010 年被业内称为“商业元年”,与当年中央政府的房地产调控政策异常严厉有关,很多住宅投资客被挤出“住宅领域”,转而投身商业地产。也就是在这年,济南的商 业地产获得了第一个“春天”,当年的成交均价就达到了12770元/㎡。不过,让人不解的是,此后济南的商业地产销售均价就进入平稳期,数据显示2011年—2013年间,商业地产销售均价分别为12021元/㎡、12000元/㎡、12850元/㎡。

    成熟商圈成商业地产保值后盾。济南商业地产的价格高低依托于所在商圈的成熟度,数据显示,目前济南最贵的商业地产位于“泉城路商圈”,其售价达到了85000元/㎡,比最初 销售时增长了70%;“英雄山商圈”周围的商业地产紧随其后,售价达到50000元/㎡,价格攀升幅度达到了惊人的269%,“泺口商圈”周边的商业地产 则位居第三位,平均售价为43000元/㎡,价格增长了190%,成熟商圈成为了商业地产保值增值的坚强后盾。

    价格跟着地势走东城领跑西部崛起。据统计数据显示,在济南市的五个城区当中,写字楼产品销售均价最高的为历城区18227元/㎡,销售均价最低的为天桥区7513元/㎡;商铺类产品销售均价最高的为历下区35580元/㎡,销售均价最低的为槐荫区8100元/㎡。

    据价格信息,记者统计发现,目前历下区商业地产每平方米的销售均价为25088元,市中区为16800元,槐荫区为11649 元,天桥区为15356元,历城区为18227元。每个区位中选取两个商业地产项目作为样本进行了统计分析,从价格上看目前济南商业地产的价格与济南东高 西低的地势相似,位于东部的历下区商业地产的销售均价是位于西部的槐荫区的两倍多。


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