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筹划了三年 卡在100%不反对低层业主担心房屋贬值 济南亚圣园加装电梯方案最终搁浅

核心提示: 加装电梯需要单元楼100%业主同意,所以必须通知每座单元楼的每位业主,这难坏了居委会工作人员。 “法院大多数情况下会支持低层业主的诉求,在没有达成赔偿协议的情况下,旧楼维持原状、不加装电梯。”

根据济南市房管局12月7日公布:济南市内五个试点区(历下、历城、市中、槐荫、天桥)共计有295个单元居民有加装电梯意愿并已初步协商一致。相对于济南众多的老旧小区,295个单元仍是少数,众多小区加装意愿虽然强烈,却往往止步于第一步民意关。

专家说法

文/片齐鲁晚报记者王杰

亚圣园:

组团考察过方案也拟好可就难争取业主都同意

早在2014年,济南市市中区亚圣园小区5栋楼的几十位老业主们便发现,年纪大了,爬楼梯越来越累,需要加装电梯。不过,限于当时政策空白而无从下手,直到今年,事情出现转机。今年3月,济南陆续颁布一系列关于既有建筑加装电梯的政策,亚圣园业主委员会便牵头张罗,以期让这个已有15年历史的老旧小区换新颜。

据亚圣园业主委员会主任王志坚介绍,三年间,小区曾进行过多次关于加装电梯的民意调查,每次皆能达到“三分之二业主表示同意”的结果。基于此,王志坚等业主代表便组团前去杭州等先进城市考察。

回来后,王志坚等人制定出详细的加装方案:首先在楼底层开挖地槽,将管线迁移;之后,在楼体外围加盖防护壳,既能保持电梯与原楼体本身设计风格一致,还可以保护各层住户生活隐私;为方便乘轮椅老人、残疾人上下楼,将打通2层以上的业主家客厅一面墙,作为入户门使用,实现电梯平层入户。“借此机会,还可修缮下水道、更换老旧管线。”

至于安装费用方面,业主代表们也制定了详细方案。以一栋6层楼12户业主、总造价50万元的加装方案为例,一层业主不使用电梯,不花钱;剩余10户则每户5万元,如果按总造价40%比例补贴,扣除20万元补贴,每户只需掏3万元,“如果再使用维修基金,每位业主还可以省1万元;每户花费不多,最多的也只有两三万元。”

但贴出公示没多久,事情便卡壳—— — 虽然八成业主同意加装,但也有几位业主明确表示不同意。如此一来,便不符合政府文件中“100%不反对”的规定,电梯无法加装。为此,王志坚等业委会工作人员、各单元楼楼长都轮番去做工作,“好话说尽,可人家就是表示反对。”“有的业主说,不装电梯时,一楼是黄金楼层,房屋价值最高;一旦加装电梯,高层都会升值,自家就相对贬值。如果装电梯,就要楼上住户补偿,有的开口要价十几万,没法谈。”王志坚称,一楼住户不同意安装的原因有很多,担心电梯影响采光、有噪音污染,还有一个重要原因是———担心房屋贬值。

闵子骞路14号:

加装成功但每一步都煞费苦心

目前,济南已有12部老旧小区单元楼加装电梯项目正在开工,预计今年春节前便能完成投入使用。据悉,这12座单元楼大都是单位集体宿舍,相对于亚圣园这样的纯商品住宅,集体宿舍具有“邻里在同一单位工作大都认识,有事好商量”的先天优势。但具备如此先天优势,也并不意味着邻里协调工作就一帆风顺。

以闵子骞路14号1号楼2单元为例,自今年6月,济南出台《济南市既有建筑增设电梯办法(试行)》,该栋楼四层住户张斌便开始张罗着加装电梯,他花了一个多月挨家挨户地与邻居们商议,初步结果令他满意,“三楼往上的业主基本同意,一、二楼业主有所犹豫。”

如何让低层业主不反对,张斌煞费苦心。低层业主担心电梯会带来噪音、采光等问题,张斌等先后十几次与电梯公司协调,制定了安装玻璃幕墙、设独立井道的加装方案;此外,他们又找了几家装有类似电梯的现场,带着低层邻居们去实地体验;邻居们初步认可后,他们又带着电梯加装具体方案,挨家挨户去讲解。而这项工作前前后后也花了一个多月的时间。

低层业主同意的难题解决了,但是楼上业主们关于电梯费用、设计方案的意见仍难以协调。为此,张斌等几位最上心的业主组成了2单元电梯安装协商委员会。凡是涉及电梯安装方案、费用等事情,就召开全单元楼业主都须参加的业主大会。

如今,2单元电梯加装工程已经开工半个月,电梯钢架构的水泥桩已经浇筑完成,进展顺利,预计在今年春节前便能完工。“每一个程序都需要花费大量的时间和精力。”张斌介绍说,光是2号楼的电梯费用分摊问题,楼内住户们就开了十几次会议,“电梯建成后,后续的维保、使用等问题,还是少不了邻里之间的协调。”

居委会:

许多工作超能力范畴只能靠业主间内部解决

12月7日,济南市发布《关于进一步加快推进我市既有住宅增设电梯试点工作的通知》,进一步明确了街道办事处、社区居委会在辖区老楼加装电梯事务的职责—— — 协调业主意见、做好监督公示。

协调业主意见,困难重重。基于辖区情况,济南市市中区某街道办事处张主任介绍,目前辖区有加装电梯意愿的楼栋,会由热心业主主动成立“加装电梯筹备小组”,筹备小组负责协调统一居民意见。“社区居委会虽然也会入户调查,参与协调,但因为加装电梯涉及单元楼每位业主的实际利益,关于设计方案、费用分摊比例等问题还是需要业主内部自己解决。”

市中区舜世社区居委会辖区内的阳光舜城小区便是如此。早在一年前,该社区居委会便陆续接到小区9栋楼的群众反映—— — 要求加装电梯。加装电梯需要单元楼100%业主同意,所以必须通知每座单元楼的每位业主,这难坏了居委会工作人员。

“有的业主常年出国在外,或者久不住此,社区工作人员根本没法联系上。”该社区居委会主任表示,限于社区居委会工作人员的时间、精力,类似问题常常让他们犯难。“同一个单位工作或者邻里间相识,通过社会人际关系,总能联系上业主。”该居委会主任称,如今,社区建立了电梯联系人制度,每座单元楼选一个热心业主代表,负责统筹联络每位业主。

联络业主的问题解决了,“部分有疑虑的业主要求看电梯设计方案”的问题又出现了。“业主要求看方案,否则不在协议书上签字。”该居委会主任称,如此一来,该项工作已超出社区居委会的工作范畴,“它需要业主代表或者小区物业与电梯公司协商后,设计才出台,我们无权参与其中。”

为此,该社区居委会又与小区物业、业主代表联合召开了多次商讨会,才达成了初步意向—— — 每栋单元楼的业主代表负责统一该栋楼业主的意见,物业则负责联系电梯公司、设计加装方案,以达到业主100%不反对的安装标准。

政府可制定补偿办法但根本还得靠邻居间协商

综合近期老楼加装电梯的实例,济南房地产专家、电梯专家牟青国认为,老旧小区加装电梯之所以难,是因为加装电梯属于居民自发组织发起的行为,邻里关系难以协调。“问题焦点便在于旧楼里面业主的利益博弈,清官难断家务事,如果没有权威部门出面协调,这种问题只能越谈越僵。”

“单位集体宿舍,出于人情、声誉等原因,业主间还好商量,但涉及纯商品住宅,往往很难协商。”山东大学法律专家、北京大成律师事务所(济南分部)律师李友震认为,纠纷的关键,在于利益的重新分配。买房时,低楼层的房子比高楼层的贵;加装电梯之后,高层房价比低层的贵。“对于低层业主来说,他们买房的成本高,而现实的收益低,必定难以接受。”

“法院大多数情况下会支持低层业主的诉求,在没有达成赔偿协议的情况下,旧楼维持原状、不加装电梯。”李友震称,出于维护社会稳定的考虑,没有人利益受损总比有人得益、有人吃亏的情况好,所以不加装电梯合情合理。

如此困局,如何解决?李友震建议政府可尝试制定补偿办法:规定由权威的第三方机构对损失进行评估,补偿的范围限定在几楼以下,补偿金额如何与房价进行挂钩,高层业主如何分摊补偿资金……

“要解决这个问题,光靠法律不行,只靠政府也不行,除了多谈几次没有别的办法。邻里关系闹僵了,再住下去也没有好心情。不如尽量友好协商,和平解决。”李友震建议,公众对于旧楼加装电梯应有理性认识,尽量达成共识。

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责任编辑:魏业萌
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